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行业四季度房价将步入深度调整期开发商资金链被

2020-08-15 来源:

四季度房价将步入深度调整期 开发商资金链被收紧

北京已经出现个别楼盘试探性降价行为,这一现象很可能随着供需逆转在四季度扩大化。协成机构副总裁王裕仁认为,开发商已没有太多的资源和筹码与政策进行长时间的博弈。可以预计,四季度将迎来开发商清仓甩货的高潮。    商住两用项目陷窘境    据中原监测9个重点城市住宅成交量数据显示,上周各个城市成交量不仅较国庆黄金周期间有大幅回升,且普遍高于9月的周成交均值,尤其是二线城市表现仍较为活跃。但不可否认,“限购令”已对部分城市的成交量产生了不小的冲击。    限购令明显冲击了投资性需求。21世纪不动产对北京房地产交易管理的监测数据显示,10月份至今,北京仅有16个项目获取了预售证,其中商品住宅项目9个,不及上月的一半。据调查,大部分高价项目处于滞销状态。单价超过3万的项目成交仅占总成交的11.9%。    限购还令商住两用项目陷入两难境地。“由于商住两用项目首付均在五成以上,一般自住需求无法承担,但投资性需求又表现出明显的观望。”一位业内人士表示。据了解,受限购政策影响,北京商住两用型项目都在不同程度调整价格。北京朝阳区某项目推出300套特价房,并送精装修,相当于打八五折。另外,有消息透露,位于西大望路的CBD总部公寓内部预定价仅为2万元/平方米。    “二次调控的效果已经显现。”正略钧策管理咨询合伙人薛迥文认为,限购政策更多的是抓住可能改变供求关系的节点,在关键时间表明调控态度,从而改变市场预期。    中原集团研究中心高级经理刘渊认为,各地“限购令”的实施已使部分投资客需求受到遏制,并迫使部分首次置业者延缓入市。估计未来各地楼市将步入观望阶段,各地住宅成交量将维持在一个较低的水平。21世纪不动产集团市场总监林蕾表示,“10月份成交量不可能再回升了,下跌已成必然,而这种情况将持续到明年一季度。”四季度楼市二次探底已不可避免,且低点可能超过此前的月平均水平。    数据监控中心显示,4·17楼市调控后,北京开盘项目平均价格并未出现明显下降,甚至总体呈现震荡走高趋势,二次调控前夕回落。2010年月,北京开盘项目平均价格为24524元/平方米,同比上涨80%。    协成机构对北京在售的100个项目监测显示,除了纯新盘采取低价入市之外,绝大部分项目价格并没有下调。北京一位高端住宅负责人向诉苦说,中低端楼盘尚且可以以价取量,但高端住宅即便下调个一两万也并不能解决问题。    中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰(微博博客)分析说,目前楼市的情况是,单价2万元以下的很热销,而2万-5万元之间的较纠结。处在该区间的楼盘要么直接降价至2万元/平方米,要么提高产品性价比直接蹿至5万元/平方米。    获悉,将于本月中下旬推出的首开铂郡项目较终将均价定为58000元/平方米,价格也明显低于此前市场预期。而前年推出的此楼盘同一系列产品首开幸福广场,价格不到2.7万元/平方米。在日前举办的“世界城市背景下的中国建筑”的主题论坛上,售价为62000元/平方米的红玺台相关负责人表示,囿于稀缺性因素,该项目未来肯定不会降价。但他们也坦承,新政对高端住宅的影响相当明显。    但已有个别高端项目采用调整价格预期的方式来试探市场。世茂房地产控股有限公司()执行董事许世坛曾在今年7月份表示,如果没有宏观调控,也许位于东三环附近的世茂·再伟大的改革动议最终都将被束之高阁或因部门利益诱导而误入歧途。”宫园项目的售价要到80000元/平方米以上,彼时项目对外报价是65000元/平方米。而10月份样板间开放时,该项目针对老业主推出一些房源,起价4.5万元/平方米,还赠送装修和家电。    协成机构监测报告显示,万科长阳半岛、中海风情苑等近期遭市场热捧的项目,价格已经停涨;郊区迎合刚需的产品明显开始放量,保利花园、一品嘉园、汇豪山水华府等项目都采取了“低价入市”的策略,以抢夺即将到来的“价格战”的先机。    开发商资金链被收紧    薛迥文认为,房企所面临的资金压力也会越来越明显。预计政策的叠加效应将于一个季度后开始显现,2011年一季度部分开发商将面临资金链非常紧张的局面,部分开发商的日子会很难过。    “开发商的资金链正逐步收紧:一方面,资金来源增速低于开发投资增速4个百分点,另一方面,开发企业自筹资金增速明显快于国内贷款和利用外资增速。”薛迥文说。    亚豪(微博)机构(博客)副总经理任启鑫认为,资金链的紧张将成为开发商第四季度甚至更久一段时期的主旋律,特别是到年末,在借贷与偿贷的双重压力下,开发企业将对资金回笼格外关注,势必会逼迫逆市推售,这将很可能会催生出新一轮降价潮。薛迥文还认为,今年以来商品房开发投资和新开工面积一直保持较高的增速,四季度供应量加大已是趋势。数据显示,前三季度,全国房地产开发企业房屋施工面积35.54亿平方米,同比增长28.1%;房屋新开工面积11.94亿平方米,增长63.1%。    北京中原三级市场研究部研究总监陈耀提出的5洗包括:清新空气洗肺、健康蔬果洗胃、清净温泉洗肤、悠闲惬意洗脑、乡愁乡情洗心。张大伟认为,“加息给开发商带来的心理影响更大,预计开发商将有一波明显的开盘潮。一些较近土地供应集中的郊区项目可能迎来价格战。”    协成机构监测数据显示,以北京楼市为例,四季度将有40余个项目入市,其中纯新盘项目和加推的老项目后期各占一半左右。同时,越来越多的项目将采取积极的价格策略,打折、降价的幅度也远远大于目前市场的情况。

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